Для чего нужна кадастровая оценка недвижимости? Чаще всего она требуется для того, чтобы установить арендную плату, рассчитать налог, сделать стартовую цену для торгов. В результате проведения процедуры оценки, данные будут занесены в Единый реестр. Обновлять их нужно будет раз в 3-5 лет. Выбирая компанию, которая будет проводить оценку недвижимости, стоит обратить внимание на наличие у нее лицензий и разрешений на работу.
Единый государственный земельный реестр - это посчитанные и упорядоченные участки земли по всей территории России. Говоря другими словами, это база данных России. Данная мера необходима для того, чтобы вести тотальный учет и контролировать нарушения. Каждый участок имеет собственное описание и ряд документов. Любой, даже самый маленький участок земли – это объект, который можно купить или продать. Тогда появляется вопрос – какова же стоимость отдельно взятого участка? Понятия кадастровой стоимости земли и рыночной стоимости зачастую разнятся. Земельные участки, которые были проверены профессионалами, находятся в Едином реестре, с подписью кадастровой стоимости и именем собственника участка. Измерения стоимости не реже чем раз в пять лет обуславливается постоянно изменяемой ситуацией рынка, а также экономической ситуацией в стране в целом.
Этапы проведения оценки стоимости земли:
- Подготавливается база;
- Анализируется рынок земель в регионе (районе), составляется диапазон цен;
- Территория делится на зоны, согласно проведенному анализу;
- Внутри каждой зоны происходит самостоятельная оценка земель, по одному из методов;
- Результаты измерения оформляются для предоставления отчета и заносятся в Единый реестр.
В чем же различие между кадастровой и рыночной стоимостью земли? В случае рыночной стоимости определяется цена одного конкретно взятого объекта. Кадастровая же стоимость выявляет цену группы объектов, объединенных общими чертами и признаками. В идеальном варианте, кадастровая и рыночная стоимость должны быть равными. Однако выходит так, что рыночная стоимость в несколько раз ниже кадастровой.
Какие факторы могут влиять на кадастровую цену земли?
1) Разрешенное использование, а точнее, его вид. Он регламентируется государственными органами, либо же местным самоуправлением.
2) Размер участка.
3) Расположение земельного участка.
Во время проведения оценки кадастровой стоимости, специалисты чаще всего используют два метода:
- Доходный – основывается на определении доходов, которые может принести участок. Рассчитываются они обычно путем анализа ранее полученных доходов.
- Сравнительный – используется в том случае, если участок принадлежит к той группе, в которой известна рыночная цена. Анализируются и сравниваются проданные аналогичные участки, выставляется средняя стоимость.
Сравнительный подход используют чаще, нежели доходный. Если требуется кадастровая цена целых населенных пунктов, объединений и прочего – подбираются аналоги и используется сравнительный метод оценки. Если же измеряется стоимость земель внутри лесного фонда, сельскохозяйственных поселений, которые не находятся в черте определенного хозяйства – здесь логичен доходный метод исследования цены.
В результате проведенных работ, искомая стоимость и особенности изучаемого участка вносятся в Единый кадастровый реестр. Эти данные не постоянны и могут изменяться. Делать перерасчеты и вносить поправки в документы может только собственник, либо же его доверенный представитель (у которого обязательно должна быть нотариально заверенная доверенность).
Оценка стоимости земельного участка является одной из главных проблем собственников. Если кадастровая стоимость посчитана неверно, либо же сведения об участке устарели, существует большая вероятность повышенной суммы налогов, либо же средства, получаемые от сдачи земли в аренду, могут быть заниженными. Поэтому важно не стараться сэкономить, а предоставить дело оценивания профессионалам. Такие компании обязаны состоять в организациях СРО (саморегулируемых), а специалисты (кадастровые инженеры) все должны быть включены в реестр инженеров. Если компания не может предоставить лицензии по первому требованию клиента, то это повод задуматься о ее компетентности.
