Письмо Министерства экономического развития
РФ от 7 сентября 2009 г. № Д23-3290
О порядке государственной регистрации ипотеки с учетом участия
в сделке по приобретению жилого помещения несовершеннолетних
В Департаменте недвижимости Минэкономразвития России
рассмотрено обращение Открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию" (далее - АИЖК) по вопросу о порядке государственной
регистрации ипотеки с учетом участия в сделке по приобретению жилого помещения несовершеннолетних.
В соответствии с Положением
о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением
Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России
не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.
Вместе с тем по затронутому
в обращении вопросу полагаем возможным отметить следующее.
Пунктом 1 статьи 77 Федерального
закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(далее - Закон об ипотеке) установлено, что если иное не предусмотрено федеральным
законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью
либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации
либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение
или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента
государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
В случае, если на приобретение
жилого помещения были направлены средства (часть средств) материнского (семейного)
капитала (далее - МСК), согласно пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря
2006 г. № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих
детей" (далее - Закон № 256-ФЗ) жилое помещение оформляется в общую собственность
родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)
и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по
соглашению.
Согласно информации, изложенной
в обращении АИЖК, в соответствии с Законом № 256-ФЗ разработана Программа, в рамках
которой средства (часть средств) МСК будут перечисляться на приобретение жилого
помещения. При этом жилое помещение оформляется в общую долевую собственность всех
членов семьи заемщика - распорядителя средствами МСК, в том числе в собственность
несовершеннолетних детей.
Следует отметить, что в
случае, если жилое помещение на приобретение которого были использованы кредитные
средства, принадлежит на праве собственности только лицу, являющемуся заемщиком
по кредитному договору, право собственности остальных членов семьи, в том числе
несовершеннолетних, может возникнуть исключительно в результате сделки с жилым помещением
с учетом требований пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке.
Вместе с этим изменение
количества собственников жилого помещения, в том числе, если собственниками являются
несовершеннолетние, не влияет на установленное ограничение (обременение) прав на
жилое помещение, находящееся в залоге в силу закона.
Учитывая изложенное при
приобретении жилого помещения с использованием кредитных средств, а также средств
МСК, право собственности на такое помещение возникает у всех членов семьи. При этом
указанное помещение считается находящимся в залоге и залогодателями являются все
собственники помещения, в том числе несовершеннолетние, не являющиеся заемщиками
по кредитному договору.
Учитывая, что неисполнение
заемщиком (заемщиками) обязательств по кредитному договору и обращение взыскания
на жилое помещение повлечет прекращение права собственности на такое жилое помещение,
в целях защиты прав несовершеннолетних необходимо дополнительное правовое регулирование
отношений, связанных с направлением средств МСК на приобретение жилых помещений.
Директор Департамента недвижимости А.И.
Ивакин
