ПОЛОЖЕНИЕ
О ФОРМИРОВАНИИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ
(с
изменениями от 11 декабря 1997 г.)
1. Общие
положения
1.1. В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством должно
быть положено рациональное разделение функций и организация договорных
взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов
коммунального назначения и субъектами хозяйствования - организациями
жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм с
соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.
Собственники жилищного фонда
и объектов коммунального назначения (органы местного самоуправления,
предприятия и организации, в чьем хозяйственном ведении находятся объекты
государственного жилищного фонда, юридические или физические лица)
непосредственно или через уполномоченные ими органы - службы заказчика,
управляющие компании выступают заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт
и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в их
собственности, а также на предоставление услуг потребителям.
Организации
жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм
выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию
и ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства, а также предоставлению
услуг.
Подрядчиками по реконструкции и строительству
объектов жилищно-коммунального назначения являются ремонтно-строительные
организации различных форм собственности, финансово-строительные или финансово-строительно-эксплуатационные компании.
1.2. Договоры
на обслуживание, содержание, ремонт и развитие* объектов жилищно-коммунального
хозяйства должны заключаться службой заказчика или управляющей компанией, как
правило, на конкурсной основе с привлечением организаций - подрядчиков
различных организационно-правовых форм.
_____________
* В дальнейшем «договоры на обслуживание»
1.3. Система
договорных отношений включает в себя следующие основные группы договоров:
договоры на обслуживание
между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими
компаниями) и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм
собственности;
договоры между юридическими
лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в
собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и
организациями различных форм собственности;
договоры между собственниками жилищного фонда и
нанимателями жилых помещений;
договоры между организациями жилищно-коммунального
хозяйства различных форм собственности и организациями - потребителями услуг;
договоры между организациями различных видов
деятельности жилищно-коммунального хозяйства.
1.4. Вне
зависимости от того, между какими конкретными заказчиками и исполнителями
заключается договор, он должен содержать следующие примерные условия:
гарантируемый исполнителем уровень качества,
надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;
объем работ (услуг);
обязательства заказчика по оплате работ (услуг),
включая сроки и способ расчетов;
экономические санкции, применяемые к каждой из
сторон в случае нарушения условий договора;
порядок разрешения споров, возникающих в процессе
выполнения договора;
порядок изменения условий договора;
порядок прекращения действия договора.
Таким образом, договор представляет собой
экономическую и правовую основу взаимоотношений органов местного самоуправления
и других собственников объектов жилищно-коммунального хозяйства, выступающих в
роли «заказчика» на жилищно-коммунальное обслуживание и организациями жилищно-коммунального
хозяйства, выполняющими функции «подрядчика», и позволяет увязать интересы
собственника, организации жилищно-коммунального хозяйства и потребителя услуг.
1.5. Система
договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения
предусматривает следующую защиту прав потребителей путем:
включения в договор условий, гарантирующих
возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству
обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;
ответственностью исполнителей за нарушения порядка и
условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.
Вопросы защиты прав
потребителей жилищно-коммунальных услуг регламентируются Законом Российской
Федерации «О защите прав потребителей», правилами пользования жилыми
помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской
Федерации.
1.6.
Договорные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве строились до последнего
времени на основе «Положения о порядке формирования договорных отношений в
муниципальном хозяйстве», разработанным Институтом экономики ЖКХ и утвержденным Комитетом Российской Федерации по
муниципальному хозяйству 18 мая 1993 г. № 1-1.
Однако за годы, прошедшие со времени введения в
действие упомянутого положения, изменились условия функционирования
жилищно-коммунального хозяйства, в частности, возросла доля негосударственного сектора как в самой отрасли, так и в других отраслях
народного хозяйства, активно идет процесс передачи жилищного фонда и объектов
инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность, существенно изменилась
законодательная база, в частности, принят Гражданский кодекс (1 и 2 части),
законы Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной
политики», «О защите прав потребителей», «О товариществах собственников жилья»,
указы Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе
реализации Государственной целевой программы «Жилище» и № 432 «О развитии
конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного
и муниципального жилищных фондов» и постановления Правительства Российской
Федерации от 18 июня 1996 г. № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья
и коммунальных услуг».
В соответствии с
постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 создана
Государственная жилищная инспекция, одной из функций которой является
осуществление контроля за наличием и правильностью заключения договоров на
жилищно-коммунальное обслуживание, реализацией прав и обязанностей сторон, их
направленности на защиту прав потребителей услуг, а также осуществление
контроля за выполнением обязательств по обеспечению качества обслуживания
жилищного фонда и объектов коммунального назначения.
На уровне субъекта
Российской Федерации органами государственной власти устанавливается
минимальный уровень требований к содержанию и использованию объектов
жилищно-коммунального хозяйства (минимальные требования качества), учитывающие
состав, состояние и износ основных фондов, природно-климатические и другие
региональные особенности и являющихся основой при заключении договоров.
1.7. Настоящая
работа является рекомендательной для практического использования в различных
вариантах реально складывающихся взаимоотношений собственников объектов
жилищно-коммунального хозяйства с организациями различных форм собственности,
осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание, потребителями услуг, а также
между организациями жилищно-коммунального хозяйства.
2.
Организация договорных отношений между органами местного самоуправления и организациями
жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности
Утратил силу. - Приказ
Госстроя РФ от 11.12.97 г. № 17-132.
3. Организация
договорных отношений граждан и юридических лиц, имеющих в собственности объекты
жилищно-коммунального хозяйства, с организациями различных форм собственности
3.1. Граждане
и юридические лица, имеющие в собственности объекты, имеющие непосредственное
жилищно-коммунальное обслуживание потребителей, в случае привлечения
специальной организации для их обслуживания, обязаны заключать договор,
выступая заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие этих
объектов, а также на предоставление услуг потребителям с соответствующими
гарантиями качества услуг.
3.2.
Организации жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности
выполняют функции подрядчиков.
3.3. Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие
жилищно-коммунального хозяйства между гражданами, юридическими лицами и
организациями заключается исходя из взаимно согласованных объемов работ, услуг,
их качества, надежности и экологической безопасности с учетом состава и
состояния основных фондов, и величины средств, направляемых на их оплату, а
также размера санкций за нарушение договорных обязательств.
3.4. Контроль
за содержащимися в договоре гарантиями качества обслуживания потребителей и их
выполнением осуществляет собственник, с обращением, при необходимости, в органы
государственного надзора и контроля.
3.5. Обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме,
принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых помещений, а
также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться организациями жилищно-коммунального
хозяйства различных форм собственности по договору:
непосредственно с собственниками жилых помещений при
ограниченном их числе;
с товариществами или иными объединениями
собственников жилья;
со службой заказчика, управляющей компанией на
жилищно-коммунальное обслуживание на территории муниципального образования при
передаче собственниками помещений им этих функций.
3.6. В случае, если объединение собственников жилья заключает договор на
жилищно-коммунальное обслуживание со службой заказчика, управляющей компанией,
то соответствующие объемы и виды работ включаются в муниципальный заказ.
3.7. Отношения
между гражданами, проживающими в муниципальном, государственном и частном
жилищных фондах, и не являющихся собственниками жилых помещений, и собственником
жилищного фонда регулируются договором найма.
Граждане, проживающие в
муниципальном и государственном жилищном фонде социального использования
заключают
договор социального найма. В ином фонде граждане занимают жилые помещения по
договору коммерческого найма.
В настоящих положениях дана примерная форма договора
социального найма. Основными отличиями договора коммерческого найма от социального являются:
срочность договора, до пяти лет;
основание для занятия жилого помещения - договор, а
не ордер;
площадь занимаемого жилого помещения не определяется
нормой жилищной обеспеченности;
другие (в отличие от социального найма) принципы
формирования платы за найм.
4.
Организация договорных отношений между организациями различных видов
деятельности жилищно-коммунального хозяйства
4.1.
Договорные отношения между организациями жилищно-коммунального хозяйства
различных видов деятельности и форм собственности, взаимодействующими при
выполнении основных технологических процессов, формируются исходя из действующих
нормативов потребления услуг, расхода материальных и топливно-энергетических
ресурсов, а также требований правил технической эксплуатации.
4.2. Договоры между организациями заключается на выполнение конкретного
объема и видов работ (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение,
обслуживание внутридомовых сетей, прочистка сетей, вывоз мусора, обслуживание
лифтового хозяйства и иные виды работ) и содержат точные данные об объемах и
качестве оказываемых услуг или выполняемых работ, сведения о разграничении зон
обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и
ответственность каждой из сторон, включая санкции за нарушение условий
договора.
4.3. Учитывая
тесную взаимосвязь между различными предприятиями и организациями,
осуществляющими жилищно-коммунальное обслуживание (например, подача воды для
горячего водоснабжения и отопления, обеспечение электроэнергией насосных
станций водопровода и канализации и проч.), формирование договорных отношений
между ними позволит конкретизировать ответственность предприятий и организаций
за нарушение установленных параметров качества обслуживания.
4.4.
Организации, которым поручается в соответствии с договором выполнение отдельных
видов работ, являются субподрядчиками и отвечают за качество выполненных работ
перед организациями-подрядчиками, отвечающими за конкретный вид услуги в целом
перед заказчиками и потребителями услуг.
5.
Организация договорных отношений между организациями жилищно-коммунального
хозяйства различных форм собственности и организациями - потребителями услуг
5.1.
Жилищно-коммунальное обслуживание организаций - потребителей услуг (водо-, тепло-, электро-,
газоснабжение, канализация, благоустройство территории, вывоз отходов, ремонт
здания) регламентируются договорами между предприятиями, оказывающими
жилищно-коммунальные услуги и организациями - потребителями услуг.
5.2. Договоры
на предоставление услуг организациям - потребителям заключаются исходя из
взаимно согласованных условий, объемов и качества предоставления услуг, а также
согласованных со службой заказчика тарифов на оказываемые услуги. В договоре
обязательно должны быть указаны конкретные гарантии качества услуг и санкции за
нарушение договорных обязательств.
5.3. Величина
тарифа на предоставление услуг организациям - потребителям не должна превышать
утвержденного органами местного самоуправления тарифа, обеспечивающего полное
возмещение затрат организации жилищно-коммунального хозяйства, включая
инвестиционную составляющую.
5.4. Договоры
на предоставление услуг организациям - потребителям могут заключаться напрямую
с организациями жилищно-коммунального хозяйства или через службу заказчика,
управляющую компанию. В таком случае, служба заказчика, управляющая компания
включает данные услуги в муниципальный заказ и соответствующий договор.
СОДЕРЖАНИЕ
